• 分类：讲座与案例
• 作者：孙婷婷
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• 发布时间：2023-02-20 14:46
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【概要描述】          按照房地产企业成本和产品属性，我们将房地产开发成本划分为结构性成本、敏感性成本和功能性成本三大类。          (1)结构性成本，是指对承受各种荷载、起骨架作用的空间体系(如桩基、基础、柱、梁、板、墙等)所投入的成本。这部分不太受业主关注，但属于建筑物的必备要素，需要进行诸如钢筋含量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、外立面率等指标的控制。         (2)敏感性成本，是指某参数的小幅度变化就能导致经济效果指标的较大变化，这里引申为相对投入较少、回报较高、最受业主关注的部分，如园林景观工程、门窗工程、外立面装修、大堂精装修、电梯前室装修、智能化工程等。         (3)功能性成本，这里分为基本功能和附加功能。基本功能是实现项目用途必不可少的功能;附加功能是基本功能之外的其他功能。        将成本进行上述分类，主要是考虑成本策划阶段进行成本的不均衡投放，我们的成本投入需要“好钢用在刀刃上”。这些说的都是“有效成本”，在此不展开说，今天主要跟大家说的是关于“无效成本”的管控。         第一章  无效成本的概念         概念：无效成本是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值、促进营销、缩短开盘是等没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。         目的：在房地产由黄金时代到白银时代，再到青铜时代，利润越来越薄，更加需要严控成本。实施无效成本管理与控制，目的为减少无效成本、降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。         覆盖范围：无效成本覆盖各类合同的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，因此我们需要分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分。              第二章  无效成本的管控措施         无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。         我们可以从以下几个方面着手控制无效成本         1、建立无效成本台账         可以在一月一清台账的基础上，同时反映无效成本数据。         2、无效成本的数据来源         成本主管可以在图纸、合同或补充协议、索赔、设计变更、现场签证、结算等审核过程中发现的无效成本事件。         3、建立无效成本数据库，作为成本数据库的一部分，促进成本结构优化，为新项目目标成本编制、实施过程中提供参考，避免重复发生。                   第三章   典型案例分析        1） 投资阶段         1、拿地后政府相关部门增加建设单位建设内容，如增加红线外幼儿园、绿地、道路等的无偿代建。         2）前期报建         1、沟通PC率的问题，在PC率指标有弹性的时候，与政府主管部门沟通，降低PC比例10%，大量降低造价。         2、外立面方案报批中，主管部门要求增加铝板、石材等造价较高外立面项的比例。         3、 供电外线距离沟通。         3）研发阶段         1、空调反坎高，机器放进去 影响通风量，就要把基础加高。         2、设备选型变了，原来设备基础放不进去，要拆除（可以空调、可以风机）。         3、地库顶板、底板找平层取消JM-2防水剂。         4、抗裂钢纤维改成钢筋网片。         5、地库顶板地面找平层两次浇筑改为一次浇筑，同时减少找平层厚度（100厚改为70）。         6、房间不同做法部位，标高系统未与各专业做法校验，导致完成面高度不一致，需通过增加找平层厚度的方式调整面层标高。         7、装修图纸中出图时水电图纸未认真审图，导致实际线路比施工图纸多2个回路才能满足功能要求。         8、某项目大部分户型为湿法地暖，少量干法地暖，施工图纸做法中全部含精找平做法。精后期审图，取消干法地暖的精找平做法。         9、消防功能的北外连廊，取消饰面装饰做法。         10、单元门，规范要求门的净开必须为1100，某项目门洞预留1200，两边各1个门框柱50，地弹簧100，净开900，且为双扇门1200-100=1100/2。施工完成后全部拆除， 拆门框柱、门，换成单开弹簧门。         11、分体空调改VRV ，后开洞增加许多费用，同时原按分体设计的空调搁板严重浪费。        12、 PC图纸优化设计，装配率尽量放在装修相关科目中，尽量少采用竖向构件。 供电外线优化。         13、外机空调百叶过密，造价增加，影响散热。         14、无任何功能的屋面砼花架梁。         15、室外景观视线非敏感区的高标准设计，如某项目水景的根部水沟，设计为黄铜饰面，有华为中国黑饰面。         16、售楼处功能冗余，影音室未起到实际作用，浪费成本。         17、项目分期施工时，不同期交界处因一期提前验收，在二期施工市政管线时，容易破坏一期景观。应对办法可以在一期验收时交界处景观暂时只施工草坪，待二期施工后再进行其他较贵景观的施工。         18、专业图纸深化设计深度不够，造成招标后增加签证索赔。如幕墙线条等。         19、阳台往空调外机处的洞口，原设计为木门，施工完成后变更为可拆卸百页。在各专项图纸深化过程中尤其需注意交界面处。         20、某项目商业示范区，由于展示时间较早，大区整体室外综合管线方案未确定，商业铺装下无雨污水管线；室外管线方案确定后，部分管线需经过商业示范区，室外铺装面需破坏，待管线施工后再行恢复。         4）施工阶段         1、太阳能基础砼施工，单个墩子施工砼、防水，太零星有的施工单位不愿意施工，最后业主换成钢架包在太阳能里面。         2、保温铆钉长度，铝模施工无粉刷层时，保温铆钉可缩短，避免破坏防水。同时降低成本。         3、爬架施工时，幕墙图纸进度跟不上，既而幕墙单位进场时间跟不上，提前施工保温，在幕墙施工时需切割并修补保温，增加成本，增加外墙渗漏风险。         4、精装点位移位。总包预留的点位偏位、精度不够，造成返工。         5、VRV风口空调单位安装出风位置的时候，是以房间进深的中间。装修单位做吊顶的时候，风口是在扣除窗帘盒之后的中间。导致偏位。整改方法：把石膏板的风口加大。         6、工程砖围挡与营销围挡位置重合，拆除工程砖围挡。处理方法：多部门提前交圈。        5）成本采购         1、总包备案时，以降低价格备案，减少社保及印花税缴纳。         2、试桩施工单独招标时，建议清单编制时，机械进退场单独列项，而不要让投标单位考虑到打桩单价中。试桩量较小，机械进退场费相对占比较大，导致单价比单独打桩价格高很多。在施工过程中，补试桩的概率比减少试桩数量的概率高。         3、管桩施工完成后，土会被抬起大约管桩方量的120%-130%。在招标阶段，需明确此部分土方抬升挖土费用的归属。         4、含PC的项目，有些总包单位会索赔模板费用。安装时，可以用支撑的方式，或者支撑+模板的方式。有的单位用的支撑+模板的方式。清单计价中，一般只计算了现浇构件部分。需在招标时明确如采用模板+支撑的方式，模板费用的归属，避免后期索赔。         5、模拟清单招标时，尽量清单覆盖全面，减少后期核价项目。         　　综上所述，房地产企业为了确保企业的生存与发展，必须努力降低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。针对零收益的无效成本进行控制，通过对无效成本的分类、分析、统计方法与控制方法的剖析，能够直接、高效地实现对成本的精细化控制与管理，可以最大程度地提高企业的收益，形成企业的成本优势，提升企业的市场地位和核心竞争力。